Combien coûte la création d’une SCI ?

Les frais obligatoires, au centime près

Trois postes sont incontournables, quelle que soit la façon dont vous montez la société.

• Annonce légale : 191 € hors taxes, soit 229,20 € TTC en France métropolitaine. C’est le poste le plus lourd, et son tarif est fixé par arrêté, donc identique partout.
• Immatriculation au greffe : 60,38 € TTC.
• Déclaration des bénéficiaires effectifs : 19,33 €.

Total : 308,91 € TTC, un peu plus à La Réunion et à Mayotte, où le tarif atteint 347,31 €. Ces sommes ne se négocient pas et ne dépendent ni du capital, ni du nombre d’associés, ni de la valeur du bien immobilier.

Les statuts, le seul poste qui fait vraiment varier la note

Les rédiger vous-même : 0 €

Rien ne l’interdit, et des modèles gratuits circulent. C’est défendable pour une SCI familiale simple, avec deux associés d’accord sur tout et un seul bien. C’est risqué dès qu’il y a des enfants de lits différents, un démembrement, ou un associé minoritaire à protéger.

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Passer par une plateforme en ligne : 200 à 500 €

Les services juridiques en ligne facturent en général entre 200 et 500 € en plus des frais obligatoires. Vous obtenez des statuts adaptés à partir d’un questionnaire, et l’envoi des formalités. C’est le rapport qualité-prix le plus courant pour une SCI classique.

Notaire ou avocat : 1 500 à 2 500 €

Le coût grimpe, mais il devient obligatoire dans un cas précis : lorsqu’un bien immobilier est apporté à la société au moment de sa création. L’apport en nature d’un immeuble suppose un acte notarié, et s’y ajoutent alors des droits d’enregistrement calculés sur la valeur du bien.

Autrement dit, une SCI qui va acheter un bien coûte 300 €. Une SCI à laquelle vous apportez un bien que vous possédez déjà coûte plusieurs milliers d’euros. C’est la confusion la plus fréquente, et la plus coûteuse.

Le budget selon votre situation

• SCI familiale simple, statuts faits maison : environ 310 €.
• SCI montée via une plateforme : de 510 à 810 €.
• SCI avec statuts sur mesure par un professionnel : de 1 800 à 2 800 €.
• SCI avec apport d’un bien immobilier : plusieurs milliers d’euros, droits d’enregistrement en plus.

Ce que l’on oublie dans le calcul

La création n’est qu’un point de départ. Une SCI vit, et sa vie coûte.

Si elle est à l’impôt sur les sociétés, une comptabilité en bonne et due forme devient nécessaire, et un expert-comptable facture en général de 600 à 1 500 € par an. À l’impôt sur le revenu, avec un seul bien loué nu, beaucoup d’associés s’en passent. Ajoutez l’assemblée générale annuelle, qui ne coûte rien mais doit exister par écrit, et les modifications de statuts, facturées à chaque fois. Le principe est le même que pour une société commerciale : nous avons détaillé ce que coûte une modification de statuts, souvent sous-estimée au moment de la création.

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Vaut-il mieux une SCI ou un achat en direct ?

La question du coût ne se tranche pas seule. Une SCI se justifie pour transmettre progressivement, pour acheter à plusieurs sans indivision, ou pour organiser la détention d’un patrimoine locatif. Elle se justifie beaucoup moins pour un seul logement que vous occupez, où elle apporte surtout des contraintes fiscales. Nous avons traité ce cas précis dans l’article peut-on acheter une maison en SCI pour y habiter.

Retenez la règle simple : 310 € pour l’enveloppe administrative, et le vrai budget se joue sur la rédaction des statuts, qui doit être proportionnée à la complexité de votre situation familiale.